El marco legal actual establece que el propietario de un piso puede exigir el adelanto de tres mensualidades al inquilino como fianza, depósito y aval bancario como condición para el arrendamiento. Según la consejera de Justicia, Ester Capella, el Gobierno lo considera “excesivo y apuesta por reducir” esa cantidad. En relación con el derecho de adquisición preferente del inquilino en caso de venta de la vivienda, la regulación española permite que los inquilinos renuncien. Muchos inquilinos lo hacen obligados por cláusulas incluidas de oficio en los contratos de arrendamiento. En cambio, la ley catalana suprimirá esta posibilidad y dejará sin efecto todas las cláusulas de renuncia incluidas en los contratos firmados a partir de su entrada en vigor. Además, la consejera califica de “anacrónicos” los mecanismos para acreditar el estado de los inmuebles e indica la necesidad de utilizar nuevos recursos para evitar conflictos innecesarios entre arrendadores y arrendatarios sobre los posibles daños anteriores y posteriores al contrato. La titular de Justicia identifica estos nuevos aspectos entre los que quedan lejos de los objetivos que persigue el Departamento encargado del desarrollo del derecho civil de Cataluña.

Real Decreto ley de vivienda: unas mejoras “demasiado tímidas”

Capilla ha hecho estas declaraciones en respuesta a una interpelación en el Parlamento de Cataluña, donde ha calificado de “demasiado tímidas” las mejoras del Real Decreto Ley de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, convalidado el 3 de abril por la Diputación Permanente del Congreso, y que modifica la ley española de arrendamientos urbanos (LAU). En este sentido, la consejera ha reiterado la determinación del Gobierno para “superar la legislación estatal” a través del Código civil de Cataluña.

Aparte de cambiar las normas relativas a las fianzas, el derecho de adquisición preferente y la documentación del estado de los inmuebles, la titular de Justicia ha recordado que el anteproyecto de ley que prepara su Departamento también ampliará la duración de los contratos y hará posible la limitación de los precios, tal como ha anunciado recientemente.

“Más allá del índice de referencia de los precios del alquiler”

La consejera Capilla ha subrayado que la ley catalana de arrendamientos urbanos será un “instrumento útil para garantizar el acceso a la vivienda, hacer frente a la gentrificación y velar porque los pisos de alquiler sean verdaderamente habitables”. En este sentido, ha añadido que “hay que ir más allá del índice de referencia de precios del alquiler”, porque “sólo así” se podrá hacer frente a “el aumento desproporcionado de los precios”. Es por ello que el proyecto de ley también facultará el departamento competente en materia de vivienda para que pueda limitar el precio del alquiler, ya sea directamente o dando a los ayuntamientos la capacidad para hacerlo.

Duración mínima de los contratos de entre seis y diez años

La norma española establece que la duración de los contratos sea de entre 5 y 7 años en función de si la propiedad es de una persona física o jurídica. En cambio, el anteproyecto de ley catalán establecerá que la duración mínima de los alquileres de viviendas en Cataluña se sitúe en una horquilla de entre los seis y los diez años.

Estabilizar el mercado y evitar los abusos

El objetivo del anteproyecto de ley de arrendamientos es ejercer la competencia exclusiva en materia de derecho civil para contribuir al acceso a la vivienda y hacerlo compatible con los servicios turísticos y la actividad de las sociedades dedicadas al negocio inmobiliario. Capilla ha comprometido con “el deber de evitar abusos como el aumento desproporcionado del coste del alquiler”, que contribuyen a la expulsión del vecindario y el uso no residencial de los inmuebles. La estabilización del mercado debe servir para reducir la diferencia entre el incremento acelerado del precio del alquiler y el estancamiento de los salarios.

El precio del alquiler en Barcelona aumenta un 38% en sólo 5 años

En el conjunto de Cataluña, el precio medio del alquiler ha crecido un 29% en los últimos 5 años. En cifras, significa que ya ha alcanzado los 698 €; 160 € más que en 2013. Esto significa que el precio del alquiler ya ha superado el nivel previo al estallido de la crisis. El incremento general se ha acentuado especialmente en Barcelona, ​​donde el precio medio de un piso de alquiler de 72 metros cuadrados es actualmente de 949 euros, según el Incasòl. Se trata de un 38% más que hace 5 años. Es decir, de un incremento medio de cerca de 270 euros por piso. Este fenómeno también se ha trasladado a los municipios del ámbito metropolitano y de su entorno. El aumento interanual de los precios del alquiler entre el 2017 y el 2018 es especialmente significativo en municipios como Santa Coloma de Gramenet (9,9%), San Andrés de la Barca (+11%), Ripollet (12,7%), el Papiol (+22%) o Sant Just Desvern (+39%).

El derecho civil catalán ya regula una parte de los arrendamientos

En Cataluña, sólo se aplica el derecho civil español subsidiariamente; es decir, en los casos que no están previstos ni resueltos por el Código civil de Cataluña, que es la norma de aplicación principal. Como que, hasta ahora, el Parlamento de Cataluña no había regulado el arrendamiento de fincas urbanas, el marco de referencia actual es la LAU.

El proyecto de ley que prepara el Departamento de Justicia incorporará la regulación del alquiler de viviendas en el libro sexto del Código civil de Cataluña, dedicado a las obligaciones y los contratos, y que ya establece las normas relativas a la compraventa y los arrendamientos rústicos, con fines de preservación del patrimonio natural, para pastos y la granja urbana.

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